一線樓市遭國企壟斷 地板企業如何“參一腳”

　　一份根據北京房地產交易管理網所作的統計顯示，2012年，北京房企商品房銷售金額排行榜中，北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企以迅猛的態勢搶占了前十名，民企只有龍湖、SOHO中國尚存。

　　地產老大萬科在北京已跌出前三。而萬科在北京市場的合作方，均是清一色的國企。SOHO中國銷售的產品類型均為商業、辦公單元。若以住宅為主而論，前十僅剩龍湖一家。

　　目前，隨著樓市形勢的變動，地板市場大部分蛋糕已經掌握在國企的手中。如此看來地板企業要想在一線城市占有一定的市場就不可避免的要和國企打交道，實現強強聯合。

　　一線樓市現狀：國企地位難撼

　　2012年北京商品住宅成交量達12.3萬套，比2011年增幅超過30%。但這種狂歡與多數民企無關。

　　2012年排行榜顯示，純民企只有兩家，比2011年減少一家。2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷售金額為120.65億，位列第一。接下來是中海、保利、首開，銷售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國企，其中，北京城建和首開為北京市本土國企，而中海、保利則屬央企。

　　據海通證券研究報告顯示，北京城建大股東是北京城建集團，實際控制人則是北京市＊＊＊。

　　國金證券研究報告指出，在房企普遍面臨土地饑渴的背景下，北京城建憑借國有背景和一二級聯動的發展模式，曾在2011年土地市場大有斬獲，當年新增項目權益建面110萬平米，整體儲備規模增長32%。北京城建目前在京尚有211萬平米未結算項目，占總儲備的58%，這意味著它在2013年仍有希望銷售超預期。

　　如果說中海、保利這兩家央企近幾年在北京市場一直表現出色，而中國鐵建與中化方興則是不折不扣的黑馬。

　　中國鐵建于2007年11月5日在北京成立，為＊＊＊＊＊＊管理的特大型建筑企業。它在北京地產界聲名鵲起的項目，是位于北五環外的中國鐵建國際城。后來，該公司在外地復制了鐵建國際城品牌。

　　中化方興的母公司是中化集團，為＊＊＊＊＊＊監管的國有重要骨干企業。該公司曾在2009年力挫群雄拿下廣渠路15號地，被潘石屹[微博]感慨為，央企拿地不算帳。15號地已變身北京有名的金茂府。從2011年首期開盤的20個月內，金茂府累計銷售額已達百億。

　　躋身前十的遠洋地產和萬科，是具有國資背景的上市公司。萬科在北京的合作伙伴，中糧地產、五礦建設、首開股份、金隅股份等，為央企或本地國企。不過，若以銷售面積排列北京前十，國企有金融街擠入，民企增加了富力地產。

　　專家解析：國企典型性壟斷

　　萬科集團副總裁毛大慶在接受采訪時表示，隨著北京土地的高企，北京市場的準入門檻也在提高。而不管是國企還是民企都不想在北京市場上失去機會，近兩年甚至還在加強北京市場的投入。

　　所以，北京競爭的激烈程度也是最強的。而能否在土地市場有所斬獲，成為考量其銷售額的重要標準。

　　在土地市場上，擁有低成本資金優勢的國企或者央企，顯然更具競爭力。

　　1月14日，央企代表中糧集團董事長寧高寧、民企代表SOHO中國董事長潘石屹在亞洲金融論壇上就“國進民退”相互調侃。潘石屹在現場論壇環節表示，十分愿意和這位來自北京的“鄰居”寧高寧互換身份。

　　在潘石屹看來，過去10年，中國民營企業的生存空間和狀態，越來越不好。“十年前在北京要招拍掛一塊地，下面坐著的基本全是民企。最近三四年，北京招拍掛一塊地，下面坐的清一色是央企?！迸耸龠€抱怨，“政府總要宏觀調控，總要出政策，但又總要多給‘共和國的長子’一些錢，給的錢的利率又比民營企業的低，最后市場經濟的機制就很難建起來。”

　　活躍在二三線城市的陽光100置業集團董事長易小迪，對此也有深刻感悟。他在近期由華本俱樂部舉辦的“中國地產領袖年會”上表示，“前十年房企高速增長大部分是來自于土地增值帶來的紅利，而房企的盈利能力遠遠追不上土地增值。這并不是一個良性循環。未來十年，盈利模式將發生巨大變化。一線城市，未來將成為大房企的壟斷市場。高價地意味著沒有天量的低成本資金是冒不起風險的。二三線城市才是中小房企競爭的市場。”

　　易小迪進一步說明，“以開發北京兩萬元/平方米樓面地價的豪宅為例，以5年為周期，中小房企的資金成本與現在國企的成本比較，小公司比大公司每平方米要多賣5千塊錢才能做到同等利潤，這是做不到的?！?/P> 　　“北京供地越來越少，房企在拿地時有時不僅要拼資金能力，還要拼政治資源，尤其是那些定向出讓的土地。而國企在這些方面具備天然優勢。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，三年來，一線城市國進民退的現象很明顯。

　　這實際上增加了調控的難度，只有非常專業的民企對調控的敏感程度才最高，而國企的職業經理人還要考慮政治風險、職務風險等。

　　以北京城建為例。據國金證券研究報告顯示，北京城建的主力項目北京世華龍樾，比年初預計售價上漲了約1萬元，增幅達到43%。按30萬平米可售房源計算，收入大增30億元。雖然該項目要求配建保障房，但項目整體毛利率預計不低于57%。

　　與國企強強聯合：地板企業緊跟政策步伐 效益最大化

　　在國企幾乎將一線樓市給壟斷且精裝修房比例在不斷遞增的大背景下，地板企業想要在一線市場站穩腳跟就必須了解國企的運營模式，并且和其建立良好的合作關系。要入國企的眼首先必須擁有足夠的企業實力。在競爭激烈的建材市場，作為一家民營地板企業，要充分考慮環境保護、節能減排、生產工藝及產品的技術含量等因素，緊緊依靠科技攻關，利用自主知識產權，在對資源進行深加工的同時延伸產業鏈。要通過實施資源綜合開發利用，大力發展循環經濟。

　　專家建議，依目前的情況，地板企業要謀求更大的發展，除了要在科技創新上下功夫外，還需進一步加強與國有大企業的合作，盤活存量，做大增量，推動企業做大做強。要依托大企業的人才、技術、資源優勢，發揮民營企業機制靈活、決策快速的特點，實現強強聯手，推動自身產業向規?；l展，防止重復建設和資源低端競爭，實現資源利用效益最大化。