冠肺疫情過后 長租公寓或迎新一輪洗牌

從2019年起，長租公寓風(fēng)口開始消退，本次疫情的爆發(fā)后，公寓空置率居高不下，業(yè)內(nèi)許多公司都出現(xiàn)了資金鏈緊張問題。《經(jīng)理人》認(rèn)為，隨著3月全國各地全面復(fù)工的到來，長租公寓公司或可稍緩一口氣，但行業(yè)洗牌的提速仍然難以避免。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

難以承受的疫情沖擊

在房地產(chǎn)中介行業(yè)中，長租公寓無疑是受疫情沖擊最直接、程度最大的一個，乃至許多大企業(yè)也大喊“吃不消”。據(jù)報道，青客公寓在近日給房東的短信中稱，冠肺疫情的影響超出公司所能承受的極限，大量房屋空置，無力向房東支付租金，故不得不與一部分房東協(xié)商解除合同，退還房源。

成立于2012年的青客公寓總部位于上海，是一家長租公寓的頭部企業(yè)。近年來，青客公寓發(fā)展迅速，并于2019年11月5日在納斯達(dá)克成功上市。但誰也想不到，在疫情爆發(fā)短短兩個月之后，這樣一家有實力的公司就進(jìn)入了連房東租金都付不起的境地。

青客并非孤例，連日來業(yè)內(nèi)領(lǐng)行企業(yè)之一蛋殼公寓也卷入變相裁員、強(qiáng)制業(yè)主減租及勸租客退租換租多重風(fēng)波。至于更多的中小型企業(yè)，其處境只有更糟。

長租公寓抗擊打力何以如此脆弱？

經(jīng)理人認(rèn)為，長租公寓抗疫情擊打能力之所以如此脆弱，主要有以下原因：

1

原因一，單一的營收渠道。長租公寓的收入主要來源于租金差價，即收房價格與出租價格之間的差價。此外還可利用租客租金與房東房租支付的時間差，將現(xiàn)金流進(jìn)行二次投資，賺取一定的收益。以上兩項收入之外，目前長租公寓的其他收入比如保潔、搬家、娛樂等增值服務(wù)遠(yuǎn)未成熟，對營收的貢獻(xiàn)基本可以忽略。由于營收渠道非常單一，一旦發(fā)生冠肺疫情這樣的黑天鵝事件而導(dǎo)致其營收渠道阻滯，現(xiàn)金流的緊張將接踵而來，讓企業(yè)陷入危境。

2

原因二，激烈競爭下過于激進(jìn)的發(fā)展模式。長租公寓行業(yè)風(fēng)口的爆發(fā)始于國家大力提出臺購租并舉等利好政策的2015年，此后數(shù)年，資本蜂擁而至，迅速打造出蛋殼、萬科泊寓、旭輝領(lǐng)寓、優(yōu)客逸家、樂乎等大型頭部企業(yè)。這些頭部企業(yè)往往以風(fēng)投資本為推手，不斷擴(kuò)大規(guī)模，以樹立品牌，快速提升市場份額。而大多數(shù)中小企業(yè)為了立足和保持盈利，不惜利用有限的現(xiàn)金流開拓新房源。這種過于激烈的發(fā)展模式，使得行業(yè)整體上處于負(fù)利潤運(yùn)營狀態(tài)，大部分企業(yè)的資金鏈都承受很大壓力。一旦出現(xiàn)不可控的外部沖擊，資金鏈斷裂的風(fēng)險將急劇增加，虧損的缺口將迅速放大。

3

原因三，普遍不強(qiáng)的企業(yè)管理及風(fēng)控能力。公開報道顯示，長租公寓行業(yè)內(nèi)的大多數(shù)企業(yè)管理松散，雖然不少企業(yè)建立了線上管理平臺，但行業(yè)整體管理水平仍然偏低，業(yè)內(nèi)企業(yè)從裝修到物管到保潔到附加服務(wù)，或多或少地都存在問題，以至于行業(yè)負(fù)面曝料頻頻，消費者吐槽此起彼伏。與之相應(yīng)，行業(yè)風(fēng)控能力也堪憂，多數(shù)企業(yè)都沒有備夠停業(yè)狀態(tài)下維持3-6個月運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金儲備。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2019年共有52家長租公寓企業(yè)因經(jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等情況。

疫后行業(yè)洗牌提速集中度提升

隨著3月的到來，全國各地將全面復(fù)工，長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流緊張的窘境暫時得到緩解。而鐘山南等專家也估計，疫情可望在4月底得到基本控制。那么疫情過后，行業(yè)將出現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢呢？我們認(rèn)為可以確定的是，疫情是一個階段性的分水嶺，其后行業(yè)洗牌將提速，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。做出這一判斷的理由大致有三：

1

一是本次疫情已經(jīng)讓一部分中小企業(yè)退出市場，而劫后余生的部分中小企業(yè)也可能在心有余悸中主動退場，從而出現(xiàn)短期內(nèi)的市場出清，這對于大企業(yè)來說是一個機(jī)會，將加速搶占中小企業(yè)騰出的市場空間。

2

二是大型企業(yè)在本次疫情中的表現(xiàn)，讓資本市場清晰地分辨出哪些企業(yè)的運(yùn)營更健康、更有成長潛力，從而使得資本更集中地流向這些企業(yè)，而另一部分企業(yè)將被資本市場摒棄，成為被淘汰或被兼并的對象。

3

三是長租公寓行業(yè)正在進(jìn)入市場沉淀期，行業(yè)正回歸理性，頭部企業(yè)中的少數(shù)企業(yè)將通過先進(jìn)管理彰顯其價值，贏得品牌聲譽(yù)，在賽道中逐漸拉開與競爭對手的差距，并在更大的議價能力基礎(chǔ)上不斷擴(kuò)大其影響力及市場份額。

(文章來源：經(jīng)理人網(wǎng)-公眾號，侵刪)