雷曼和商業(yè)地產(chǎn)之謎

　　隨著雷曼兄弟 (Lehman Brothers) 即將進(jìn)行清算，該公司管理層是否真的一直在夸大其房地產(chǎn)資產(chǎn)可能也將真相大白。此外，我們還將得知商業(yè)地產(chǎn)市場到底面臨著多＊＊煩。這一直很神秘。但是一旦雷曼兄弟開始出售地產(chǎn)，這一謎團(tuán)就會解開。這未嘗不是件好事。

　　正如我們所了解的，住宅業(yè)正處于一片混亂之中，但是商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)災(zāi)難中卻表現(xiàn)得相對平靜。在整個美國，養(yǎng)老基金通常通過負(fù)債率較高的私募股權(quán)“機(jī)會基金”投資于辦公樓、商場和大型零售商店。他們用于購買的錢有70%到90%都是借來的。所以哪怕價格只是出現(xiàn)小幅下跌，這些投資也會出現(xiàn)虧損。機(jī)會基金在股票方面共投資了約2000億美元。其中已經(jīng)虧了多少呢?

　　許多分析師認(rèn)為價格較去年下降了約15%至25%。擁有另一筆3000億美元股票投資但負(fù)債率卻僅為50%的房地產(chǎn)投資信托基金 (REIT) 已經(jīng)考慮了價格大幅下跌這一因素。價格較去年的高位下降了25%。所以養(yǎng)老基金的虧損達(dá)到1000億美元?

　　機(jī)會基金的債務(wù)還未還清。大型私募基金的問題在于太過依賴基金經(jīng)理的評價，而眾所周知，基金經(jīng)理只會考慮自己的利益。

　　讓我們回到雷曼的問題上。該公司評論家稱，該公司管理人員對其資產(chǎn)抱著過于寬容的態(tài)度。這也就是讓他們陷入如今這般境地以及我們也許都能從其清算(無論是部分清算還是整體清算)中獲益的原因所在。

　　2007年，雷曼通過收購125億美元的商業(yè)地產(chǎn)使其持有地產(chǎn)增加了一倍多。但該公司拒絕大幅減少投資額度，即使在高負(fù)債率的情況下也會以最高的價格進(jìn)行地產(chǎn)收購。這似乎并不明智。

　　雷曼于2007年5月達(dá)成了一項(xiàng)更加糟糕的交易，該投行同意以222億美元的價格(包括22億美元的凈資產(chǎn)外加債務(wù))收購丹佛公寓開發(fā)商、房地產(chǎn)投資信托公司 Archstone Communities。

　　雷曼同意以高出 Archstone 前一個交易日的收盤價18%的溢價進(jìn)行收購，這一價格比10月份交易接近完成時的公平市價高出約30%。即使雷曼有共同投資者，這次收購的負(fù)債水平也達(dá)到了75%。因此，難道那不意味著按市值計算,該交易對買家來說是一次徹底的失敗?但雷曼并沒有支付違約金和放棄該交易，而是堅持完成了交易。

　　公寓房地產(chǎn)投資信托股自去年10月份以來遭遇了更大幅度的下跌。然而雷曼持有的22億美元的股份今年春天僅下跌了25%。

　　雷曼并沒有解釋為何該公司沒有完全減記其在 Archstone 的股份。它是否已經(jīng)在非公開市場售出了一些 Archstone 資產(chǎn)?這些售價是否能夠證明該公司持有的 Archstone 股份的高價值?它是否已經(jīng)從其他私人買主那里收到購買 Archstone 的要約?該投行的管理人員又知道哪些華爾街其他公司所不知道的東西?

　　在華爾街當(dāng)前的環(huán)境下，這種神秘確實(shí)不太受歡迎。現(xiàn)在，雷曼有可能會揭開這層神秘的面紗。雖痛苦，但速度卻很快。

　　假設(shè)雷曼的地產(chǎn)以最低的價格賤賣，那么其他投資銀行和基金的賬目＊＊會出現(xiàn)大量的減記。我們是不是不知道反而更好?20世紀(jì)90年代，日本銀行業(yè)出現(xiàn)了同樣的狀況，而且持續(xù)了很長一段時間。但日本銀行拒絕減記或處理他們在美國房地產(chǎn)業(yè)做出的不明智的巨額投資。十幾年來，他們已放棄對抗通貨緊縮，眼睜睜地看著他們的股價下跌。