買精裝期房約定細節是關鍵

如今北京樓市精裝修房、精裝修種類越來越多。對開發商而言，精整修意味著更好的產品附加值；對業主而言，則意味著省去入住后裝修的麻煩，節省很大精力。對一部分投資型買家而言，又可能意味著更高的租金。但另一方面，精裝修在交房時出現不少糾紛，它對購房人來說究竟意味著什么呢？

近日，趙小姐就向記者講述了她買精裝修房的苦衷。我們從這些具體的個例出發，希望給購房者提供一些建議，能有助于購房者在與開發商的博弈中買到中意的精裝修房。

為此，記者走訪了一些業內人士，也瀏覽了不少裝修論壇，把購買精裝修房中應該注意的事項大致歸為以下兩類。

■故事一：簽了合同但裝修不靠譜

趙小姐簽買房合同的時候房子還是毛坯房，因為開發商提供了菜單式精裝修服務，而她本人也希望節省自己裝修的麻煩，所以她用比毛坯房高的價格買了這套房子。但是在簽訂合同時，一些裝修細節卻沒法寫到合同里。例如規定了廚房、衛生間的衛浴潔具的品牌，地板使用的材料和品牌，但是壁紙的顏色，如何布線，乃至網端的位置和插座的位置等細節的約定就寫不進合同。合同簽了，錢也交了，但對幾個月后的收房，趙小姐有點沒譜了。

接下來就依賴于開發商運送材料，裝修公司組織裝修。但最后趙小姐才發現，壁紙的顏色定的綠色，但開發商說綠色缺貨，做成了藍色；想把辦公間和臥室調動位置，卻發現電路和插座根本不好改動，若改動但要不要收費又不知道跟誰交涉，如果開發商不負責的話，是否得去跟裝修公司交涉。

趙小姐茫然了，以為簽了合同就萬事大吉，但最后仍然陷入了這樣的困境。收房時又進入另一輪裝修，跑好多趟裝修公司去交涉進行細節的改動，還得找開發商談如何處理。結果，想省事反又給自己找了事。

■故事二：裝修材料的品牌違背承諾

無獨有偶，近日一地方電視臺也播出了類似購房者受騙的資訊。一位業主購買了精裝修房，但由于專業知識的缺乏，業主很難正確評估裝修的施工工藝水平和材料的質量。臨入住才發現裝修材料、材質和品牌與最初的承諾出現了很多不符的情況，質量也出現了很大的問題。墻磚手一碰就掉，浴池設計也存在極大的安全隱患。防盜門、衛生潔具、燈具都出現了品牌不符，有的品牌和材料是真的，但實際只是次品，更有偽國際品牌，生產地居然是廣州某地。

相信這樣的例子還有很多。尤其是目前的建材裝修市場魚龍混雜，不排除開發商以假充真的情況，購房人以合格產品的價格買了次品，真品和次品差價就成了開發商的不當得利。

目前精裝修市場上缺乏明確和統一的認定標準，所以問題還有很多。在相關強制性標準還沒有出臺之前，消費者只有兩個合格證可以作一些基本考量，一是《工程質量合格證》，一是《室內空氣質量合格證》。

■簽訂購房合同時：盡量細化，約定精裝修各個細節

業內人士告訴記者，開發商之所以不愿意與業主約定過于細致的裝修細節，是因為如果約定太細，開發商做不到肯定影響最后交房。

而相對空泛的合同，即使付諸法律，購房者也會處于被動地位。在裝修過程中，開發商也不可能面面俱到，盯住裝修公司一切細節達到購房者的要求，最多有時間的時候去現場看看，叮囑一下而已，遠不如裝修自己的房子那么認真負責。如果裝修工人也不負責的話，受害者就是購房者了。

所以這是一個購房者與開發商博弈的過程，購房者盡可能為自己爭取更多利益。

在簽購房合同時，首先要在合同里明確工程適用的施工規范，可以參照建設部頒布的《住宅裝飾裝修施工規范》；明確工程驗收標準，這個標準北京有地方標準《北京市家庭居室裝飾工程質量驗收標準》，也有建設部適用全國的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》；還可以明確裝飾工程的監理公司，要求開發商出具合法監理公司的報告。

其次，在購房合同的合同附件中要盡量考慮到可能出現的各種情況，并包含在合同附件中。比如裝修會涉及到的各類建材及設備，各種主要材料的品牌和型號。特別是那些品牌含金量較高的設備其品牌和型號更要明確，如衛浴潔具、燈具、廚房設備、家具五金等，有些與產地有關的設備還要明確產地。

最后，要注意精裝修房的保修問題。因為精裝修房在驗收時很多質量問題無法表現出來，而要通過使用后才能發現問題所在。目前國家已經把住宅的裝修保修期規定為兩年，這也應該在合同中體現出來。

不僅要與開發商約定產品和工藝的細節，更要注意約定好如果開發商未能履行約定后如何賠償的問題，這也是對購房者一個很大的保障。

總之，購房者在簽合同的時候要盡力設想到種種可能，越詳細越好，以防患于未然。但這些也只是我們的設想，開發商肯定會以種種理由來拒絕和購房者簽太細化的合同，這就是考驗購房者博弈本事的時候了。

　 ■精裝修驗收：把握關鍵點

后期收房就是一個驗收的問題了。但大多數購房者都不具備專業的驗收知識，現在中國還沒有專業的代理收房的機構，所以購房者應該了解一些基本常識，把握住一些關鍵點的驗收。

中國最大的房地產專業網站焦點房地產網裝修論壇壇主金錚就給過一個簡單的收房辦法。

查看隱蔽工程，主要是上下水和配電。

查上水可以看看水流的大小、流速，水質如何；查下水時可以把衛生間里的洗面盆以及浴缸加水，然后按照正常使用那樣排水，檢查排水速度和是否有堵塞現象。配電也可以簡單檢查一下。

比如反復開關看照明效果，用臺燈檢查插座，有設備還可以查一下電視、電話，寬帶線路是否有問題。

查看飾面工程。

墻磚地磚是否空鼓，達到什么程度；墻紙是否接縫不好；地板有無質量問題；居室門安裝是否方正垂直；窗戶是否推拉自如；油漆是否有氣泡、流淚現象；

查看安裝工程的牢固程度。

比如衛生潔具、廚房設備、門窗，還有開關插座面板、空調設備等是否安裝牢固、周正，再看看這些設備有沒有表面硬傷、劃痕和缺陷。

注意一下空氣質量是否超標。

可以要求開發商提供一份由權威機構完成的質量報告。

歸根到底，裝修是門學問，買精裝修房更是一門學問，這些提醒不見得全面，也沒有絕對的購買精裝修房的寶典，購房者就需要在每個博弈環節里慢慢成熟了。