守得云開見月明——2023年房地產市場展望

時至歲末，已進入冬至節氣。冬至是北半球黑夜最長的一天，也是一年中最寒冷階段的開始。對于中國房地產行業來說，整個2022年也在經歷著自1998年房改以來最為“寒冷”的歷史時期。

在3年疫情以及房地產大周期拐點等多重因素的共同作用下，房地產市場2022年進入深度調整期，房地產投資、商品房銷售、土地購置等各項數據連續下滑，跌入冰點，房企生存狀況持續惡化，并觸及金融系統性風險。

近期，中央經濟工作會議、＊＊＊常務會議不斷釋放穩定房地產市場的政策信號，央行、銀＊＊＊、證監會等部門密集出臺政策措施，改善房企融資環境，穩定房地產市場，行業信心開始修復。

回顧

政策回暖，市場尋底

2022年房地產政策呈現觸底回暖態勢。一季度以地方政府試探性放松政策為主，政策范圍和力度有限。二季度＊＊＊＊＊會議定調“支持剛性和改善性住房需求”；央行、外匯管理局發布“金融23條”，提出因城施策實施好差別化住房信貸政策。“因城施策”得到高層明確支持，各地房地產松綁和刺激政策密集出臺。三季度受各地停貸風波影響，政策重心轉向“保交樓”。

7月28日的＊＊＊會議提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”；8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓。四季度房地產市場未見明顯好轉，房企資金壓力加劇，金融系統性風險隱現，政策開始向“保市場主體”轉變，特別是11月以來，央行、銀＊＊＊、證監會連續出手，“三箭齊發”改善房企融資環境。

從全年政策脈絡看，總體呈現政策力度由弱到強，發力點從需求端向供給端、從保項目向保市場主體蔓延之勢，政策密集但效果不明顯，市場回暖不及預期。據國家統計局數據，今年1~11月房地產開發投資增速為-9.8%，降幅繼續擴大；商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%；土地購置面積下降53.8%；商品住宅銷售價格環比總體延續降勢。從供需兩端數據看，房地產市場仍然處于尋底階段。

(圖片來源：綠色彈性地板-公眾號，侵刪)

(圖片來源：綠色彈性地板-公眾號，侵刪)

造成這種狀況是多方因素疊加的結果。一是宏觀環境不景氣。受國際環境以及國內疫情因素影響，我國宏觀經濟面臨較大下行壓力，企業經營困難，居民整體收入水平下降，消費能力減弱。二是房地產遭遇大周期拐點。我國城鎮化進入中后期，人口紅利減弱，房地產市場趨于飽和，大多數三四線城市住房供應過剩，一二線城市則呈現高房價與剛需購買力不足的矛盾，有效需求不足。三是房企暴雷、項目停工爛尾導致購房者對預售商品房交付的擔憂，消費信心受到嚴重打擊。

盡管今年市場需求端的利好政策超出預期，降首付、降利率、購房補貼等政策不斷，房貸利率已經降至歷史最低點，但居民的購房意愿并未被激發出來。央行2022年三季度城鎮儲戶問卷調查顯示，預計未來3個月增加購房支出的居民比例處于近年來低位。

定調

重申房地產支柱產業地位

去年以來，我國經濟面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，今年疫情的反復沖擊更是令宏觀經濟雪上加霜。據國家統計局數據，前三季度國內生產總值870269億元，同比增長3%。機構預測全年經濟增速在3.2%左右，距離年初確定的5.5%的經濟增長目標還有不小的差距。

經濟增速下滑有多方面原因，其中房地產投資和消費的持續不振是對經濟的最大拖累。

一是對投資端的拖累。據國家統計局數據，1~11月固定資產投資同比增長5.3%。分領域看，基礎設施投資同比增長8.9%，制造業投資增長9.3%，房地產開發投資則是下降9.8%。房地產投資對固定資產投資形成嚴重的負向拉動，嚴重制約了投資對宏觀經濟的帶動作用。

二是消費端的拖累。1~11月，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。商品房銷售下滑不僅直接影響經濟增長，還間接影響到家裝、家具、家電等商品消費和服務需求。

三是對地方財政的拖累。據財政部數據，1~11月地方政府性基金預算本級收入56307億元，比上年同期下降22.8%，其中國有土地使用權出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%。

房地產市場持續下滑不僅影響到經濟增長，更為危險的是對金融系統和地方財政構成威脅。針對化解房地產風險，近日中央財辦有關負責人表示，要充分認識到房地產行業的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%；土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的六成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業。此前幾天，＊＊＊副＊＊劉鶴在一次重要會議上強調“房地產是國民經濟的支柱產業”，這也是中央高層自2003年以來時隔20年再次強調房地產的支柱產業地位。

展望

防范風險與長效機制并重底

關于明年房地產發展，近期的中央工作會議給出了明確的方向：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

從中央經濟工作會議針對房地產的表述，可以總結出2023年房地產重點工作將圍繞五個方向：

一是“保交樓、保民生”。這是今年7月28日＊＊＊＊＊會議做出的重要部署，也是2023年房地產工作重點，不僅事關民生穩定，也關系到房地產市場信心的恢復。目前“保交樓”已經得到3500億元專項資金支持，未來央行還將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，各地方政府也在積極籌集“保交樓”專項基金。在地方政府、金融機構和房企的共同努力下，相信2023年“保交樓”工作將取得明顯進展。

二是防范化解頭部優質房企風險。頭部房企體量大、影響面廣，牽一發動全身，是調控的重點。中央經濟工作會議提出“滿足行業合理融資需求”“改善資產負債狀況”，意味著頭部優質房企的融資需求將得到進一步滿足；“推動行業重組并購”，意味著頭部優質房企將成重點支持的重組并購實施主體。通過抓大放小，促進行業集中度進一步提升。

三是支持剛性和改善性住房需求。意味著在今年一系列“因城施策”政策基礎上，將進一步優化調控政策，打通制約合理住房消費的梗阻。比如降息、降低首付比例、稅費優惠、購房補貼、適度放松限購等。特別是針對改善性住房需求，還有較大的操作空間，這部分需求也將成為拉動住房消費的主力。

四是解決好新市民、青年人住房問題。這部分需求主要通過保障性租賃住房和長租房解決。據住建部統計數據，從去年6月至今，全國已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。速度在不斷加快的同時，各項財稅支持政策也在不斷完善。例如財政部、＊＊＊＊明確了保障性租賃住房稅收優惠政策，人民銀行、銀＊＊＊明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，國家發改委將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點等。除了保障性租賃住房，長租房也將成為發展重點。

五是推動房地產發展模式轉型。雖然目前針對新發展模式沒有一個明確的概念，但是從傳統增量開發模式向存量運營模式轉變應當是重要內涵，比如城市更新、長租房市場等將成為越來越重要的賽道。

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。房地產支柱產業地位再次被重申，圍繞供需兩端的利好政策不斷加碼并逐步顯效，度過2022年的“寒冬”，相信2023年房地產市場將迎來轉機，走上健康發展之路。

機構觀點

臨近歲末，各大證券研究機構紛紛推出行業年度研究報告。對于房地產政策和市場走勢，他們有著怎樣的觀點？我們在此選取并摘錄了部分機構觀點供讀者參考。

平安證券：

我們認為，盡管2023年房地產銷售可能難以明顯好轉，但房地產投資對經濟的拖累預計有望逐步趨弱：

一方面，2022年11月房地產融資政策進一步松綁，且相比于前期的政策更加務實，民營房企相對更為受益，它們的融資難有望逐步好轉。另一方面，根據領先指標判斷，新開工面積同比短期或將觸底，而竣工面積同比大概率將加速。

展望2023年，房地產新發展模式可能得到進一步部署、落實。何為房地產新的發展模式還沒有明確定論，不過我們認為發展租賃住房是其中應有之義。從二十大報告看，房地產未來將更突出保障屬性，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

中信證券：

我們相信，不利于消費需求釋放的限制性政策將有望很快放開，各地的限購限貸政策，尤其是認房又認貸的首套房認定標準將有希望放寬。同時，普通住宅認定標準有望放寬。在供給側，進一步的流動性支持和預期管理，將繼續補強房企的資產負債表。

解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點。我們預計，二線省會城市的住房限購有望實質性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執行標準、地理范圍等領域有所優化。2016 年之后信貸記錄影響居民首付的規定，嚴重影響了賣舊買新，賣小買大需求的釋放。我們預計，在不遠的將來認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認定的過嚴標準，影響了合理改善的交易便利性。我們預計各地普通住宅認定標準有望放寬。

中央經濟工作會議要求，要研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡。我們認為，所謂新發展模式就是區別于傳統的高負債、高杠桿、高周轉的模式。但房地產政策不是在2023 年既要完成新發展模式轉型，又要釋放需求鼓勵改善自住。2023 年的房地產政策，重點就是擴大需求——中長期而言，重點則是推動行業向新發展模式平穩過渡。

中銀證券：

“保交樓”逐步成為政策底線，政府、房企、金融機構三方合力推進專項工作，但尚處于研討實驗期，對整體市場信心修復效果仍待驗證。

行業整體將圍繞供需端縮表進行。供給端，行業整體需要至少3年的縮表周期；需求端，短期低迷或將延續，預期 2023 年 3、4 月出現修復。

從存量來看，當前我國存量住房超500億平方米，其來源渠道不斷擴展，以購買新房、二手房獲得的占比在過去十年有所提升；老舊住宅占比仍有 31%， 舊改市場空間仍然較大。三大核心城市群、東部沿海地區、高能級城市由城市更新帶來的被動潛在新增住房需求較大，但由于其住宅來源相對更多元，需求吸納未必反饋至新房成交上，租賃、購買保障性住房、購買二手房相對會更多被選擇。

從未來潛在增量來看，根據我們的測算，未來十年我國新增住房需求合計仍有 12.2億平方米/年，其中由城鎮化和住房改善所帶來的主動新增住房需求為 9.3億平方米/年，由城市更新帶來的被動新增住房需求為 2.9億平方米/年。從城市更新角度來看，京津冀、大灣區、長江中游城市群形成了舊改需求的增長極。

國盛證券：

2023年復蘇之路的一些預測：（1）金融對民企的救助政策尚有余量，但主旨仍是保交樓防風險。（2）銷售和去化率才是打開地產企業循環的核心。（3）自上而下的表態支持合理購房需求以及選擇性放松一線城市，才是真正意義上扭轉預期改善銷售的核心政策。

我們認為依靠單一放松方向很難扭轉市場信心，需要自上而下的政策組合包，繼續看好宏觀層面、需求端、融資端、供給端和REITs擴容的政策空間。假設政府在2023年一季度將需求側政策補齊，則銷售有望在二季度企穩。預計復蘇將從2023年下半年一直持續到2024年，而到2025年有可能因為人口原因及經濟階段性復蘇到位而見頂回落。

天風證券：

我們認為，2023年房地產政策會有兩個底線——“保交樓”的民生底線和“不走老路”的風險底線。在兩個底線的約束下，明年房地產政策的重心，大概率會落在供給端的存量項目建設以及保障優質主體之上，而對需求端的刺激更多會是溫和、精準的因城施策，房地產銷售有望企穩，但難見反彈。

在缺少需求側強勁復蘇，同時剛剛經歷房地產市場風險暴露的情況下，2023年房企的投資意愿和信心可能不會出現快速的修復，有限的資金預計將更多向施工端而非拿地端傾斜，房企拿地可能會首次出現連續兩年下滑的情況。

長城證券：

我們認為2023年房地產市場將呈現以下特點：第一，土地市場結構更加優化。在商品房銷售市場逐步回暖的背景下，土地市場尤其是開發商購置土地面積增速或將有所回升，以國企或城投公司為主的購置主力趨勢不會發生改變，但開發商購置土地面積會逐漸回升，土地流拍率會明顯下降。

第二，商品房銷售增速或將更大改善；政策上首先是繼續實施降息政策，其次是因城施策放松限制，接著是政府增強市場信心。我們預計2023年商品房銷售面積累計同比從5月或開始回升，全年累計同比增速為-10%左右，2023年整體房價或也繼續下跌5%。

第三，房地產投資有望逐步回升：房地產融資在政策推動下明顯改善；房地產行業的集中度有望提升；另外，整個房地產市場的消費模式將會繼續改革轉型，“租購并舉”這種模式將會長期存在于我們的房地產舞臺。

（此文刊于中國房地產報12月26日11版 ，侵刪）