小打小鬧不頂事，北京上海地產(chǎn)政策這次玩大的

歷數(shù)往年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控，北京、上海通常是政策調(diào)控的風向標，每次有大的政策變動總是以北京為先，其余城市則依據(jù)北京政策大綱“因城施策”。

但此次降首付同為一線城市的廣州和深圳政策調(diào)整明顯更快，繼率先全面執(zhí)行“認房不認貸”之后，廣州成為首個降低首付比例的一線城市。

9月9日廣州下調(diào)二套房首付比例，在廣州無房以及有1套房無貸款或貸款已結(jié)清，再購房首付低至30%；在廣州有1套房且在供，再購房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。

深圳成為第二個降首付的一線城市。11月23日起深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。廣州、深圳率先行動，導致大家更聚焦北京、上海接下來的政策動向。12月14日，北京、上海接連發(fā)布樓市新政，解開系列疑問。

圖：北京、上海政策發(fā)布前后對比

(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

12月14日下午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、國家稅 務總局、北京市稅務局、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，優(yōu)化普通住房認定標準，同時調(diào)整首套房、二套房首付比例，其中首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

北京新政推出不到一個小時，上海同樣出臺調(diào)整優(yōu)化購房新政，跟北京新政類似，上海也集中于優(yōu)化普宅的認定標準，同時調(diào)整購房首付和房貸利率。至此，一線城市樓市政策終于全面“松口”。

此次北京、上海住房優(yōu)化政策有四方面作用：

通過減少首付比例來降低購房資金門檻，吸引更多人群入市；尤其是北京和上海這種一線城市，潛在購房需求充足，但之前較高的首付比例壓制了這部分需求。

減少房貸利息支出，很多人購房會考慮長期成本支出，適當下調(diào)貸款利率可以為購房者減負。

擴大普宅認定標準，降低住房交易成本；普宅的標準與稅收優(yōu)惠政策具有強關聯(lián)性，此次調(diào)整標準較大幅度提高普宅的覆蓋面，讓更多的購房人享受到免征增值稅的優(yōu)惠政策，提升二手房交易市場活躍度。

對區(qū)域劃分不同松綁標準，實施區(qū)域差異化住房信貸政策，這樣一方面促進中心城區(qū)人口疏解，另一方面也促進各區(qū)域的職住平衡。

綜合來看，此次政策仍是以穩(wěn)房地產(chǎn)市場為主，一定程度提振購房者信心，尤其是針對改善性需求群體此次政策可以說是“量身定做”，預計未來市場中會有大量改善性需求放出，但具體影響程度如何，對市場拉動程度怎么樣，仍要等待后續(xù)市場數(shù)據(jù)驗證。

之前9月1日北京市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺了“認房不認貸”政策，當月二手房新增掛牌量環(huán)比增速達到64.1%，但接下來的10月、11月環(huán)比均出現(xiàn)下降趨勢，政策效力未能持續(xù)。

圖：一線城市2023年9-11月二手房掛牌量對比

數(shù)據(jù)來源：奧維云網(wǎng)地產(chǎn)家居大數(shù)據(jù)(圖片來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)

展望未來，我們認為針對房地產(chǎn)而言目前政策工具箱里仍有多種選擇，尤其是目前一線城市在購房資格放松方面仍然偏謹慎，僅有廣州進行了一定程度放松，且已經(jīng)實施超過三個月，若此次北京上海降首付政策效果不理想，不排除會有更積極的政策推出，特別是針對一線城市放開限購。對于未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢我們?nèi)詴o密跟進，歡迎大家持續(xù)關注。

(文章來源：奧維云網(wǎng)-公眾號，侵刪)