"2006中國房地產與家居產業雙百峰會"節選(一)

    瑞滋重點是以未來得現金流發行的股權產品，瑞滋可在境內或境外發行，在國內瑞滋可以采用公司的形式如美國，或信托的形式如澳大利亞。在境內瑞滋一般采用專項資產管理計劃的形式，它的參與機構一般包括以下這一些，受托人，接受發起人委托設立瑞滋，發行單位信托掙錢，委托外部服務機構管理信托投資，投資人是以單位信托證券持有人來購買信托證券，并享有信托收益，瑞滋可以進行部分的舉債，但一般國家都有部分上限的規定，瑞滋通常與發起人關聯的資產管理公司管理，亞洲公司一般都要求采用管理公司。
    下面探討一下設立瑞滋的因素，對于有興趣發起或者設立瑞滋的公司來說，首先要考慮相關的資產是否位于有利的地段，是否能夠產生穩定的收益，對商業房地產而言租戶的分散程度，租期的長短和閑置率的統計數字十分重要，是否有增長的空間等都是發行瑞滋資產需要考慮的因素。第二資產管理的因素，資產管理人是否擁有相關業務經驗是非常重要的，由于擅長的領域不同，通常資產管理人和物業管理人有所區別，物業管理人應為熟悉瑞滋通常為發起人，或其成員企業。第三個就是投資的因素，如何消除投資者的疑慮，使投資者相信未來的盈利能力，這些是非常重要的。
    下面分析一下瑞滋與上市房地產公司之間的區別，就投資的資產與經營風險方面，瑞滋的資金投資具有穩定商業房地產為主，上市的房地產資金是以從事土地開發較多，穩定性較差就分紅政策而言，瑞滋的收益比較穩定，90％以上的利潤用于分紅，就舉債限制而言瑞滋有較嚴格的舉債上限，使得投資人承擔風險相對有限，而上市的房地產公司一般高度使用財務杠桿，舉債比例普遍較高，瑞滋資產信息透明公開定期受到審查和公告，通過受托人和物業管理人的監督以及雙方的報告歸為專業的管理機構，一般上市公司保護和透明度沒有那么高。
    國內的房地產企業對于發起設立瑞滋對管理企業的意義，出售物業實現收入同時還可以通過參與計劃管理和物業管理收取費用，代替直接擁有物業并收取傭金，同時將資本調度到回報更高的業務中去，通過參與瑞滋的管理和物業管理獲得穩定的管理費收入，同時帶來更高的資本回報率，為今后的資產規模的擴大為公司的增長創造潛力，提供收購載體，實現成長，減輕發起人資產負債表面臨的壓力，提供有效的資產規模機制，瑞滋的發行可以剝離大規模的資產組合，盡可能的減少應向第三方進行資產出售而帶來的估價結構和資產損失。
    新加坡和香港交易所紛紛推出了優惠政策吸引內地優秀的公司去香港上市，包括降低瑞滋的上市門檻，提高杠桿比率等措施，允許公積金存款投資于瑞滋，境外機構投資者的扣繳所得稅率從20％降低到10％等，同樣瑞滋在境外上市也面臨一系列的問題，首先各種瑞滋的障礙中最首要的是外匯轉移政策的限制，即不能自由換匯，瑞滋能否真正做起來，中國的外匯政策會是一個重要的影響力，今年年初外匯管理局發出了第12號文件被認為是中國民營企業以紅籌模式在海外上市產生了影響，同樣受影響的還包括了瑞滋等離岸上市，瑞滋對回報率和市盈率的要求都很高，項目要有可預測的回報，良好的增長潛能，高透明度等方面，傳統的地產商要向瑞滋轉型就目前而言還需要時間。上述是我簡單的給大家講一下設立房地產信托基金碰到的一些問題和法律問題，供大家參考，非常感謝。
    搜房控股運營副總裁、搜房資訊集團總經理 肖勇：
    下面我們進行下午的第一場對話論壇，有請主持人摩根大通中國房地產投資主管向左，搜房控股副總裁、中國指數研究院常務副院長黃瑜，揚子基金中國區副總裁顧宏，北京星城置業集團董事章懷文，武漢百步亭集團副總裁劉宜蓉，上海紫寶地產總經理夏鋒。
    搜房控股副總裁、中國指數研究院常務副院長 黃瑜：
    目前宏觀調控形勢下整個中國房地產商面臨一個資金的壓力，同時在座的企業都是一些大企業，下一步要上規模也是需要融匯更多的國際資本，香港的新宏基一個周末可以賣70億港幣，對于中國的開發商來說真正一年收入上70億的也很少，我們下一步怎么上規模，上臺階，投融資這塊已經對房地產開發商來說是迫在眉睫了，對于國際的資本都非常看好中國，在中國的土地上獲取更多的收益也是你們一直在探討和關注的問題，所以才有今天這么多人一塊來進行投融資的研討，我首先來介紹一下今天參加對話的嘉賓，然后由向左先生主持這場對話，這位是太平洋星的翁嘉鴻先生，他們是在新加坡上市的第七個瑞滋，他們也非常看好中國，這位是北京星城置業集團董事章懷文，這位是上海紫寶地產總經理夏鋒先生，他們希望和國際資本接軌，拓展自己的融資渠道上一個臺階。
    摩根大通中國房地產投資主管 向左：
    利用這個機會大家有什么問題就直接提問，我在這里只是拋磚引玉，在中國做房地產開發，特別對外資，對基金來講他們看好中國的市場，但是在一定程度上如果沒有和國內比較良好的房地產公司的合作，那么在中國應該是比較難做的，所以在建立一種比較誠信的合作伙伴式的關系這就應該是成功了一半，在座的開發商和國際投資基金人接軌，第一個要問自己為什么要接軌，到底是需要資金，是需要品牌，需要一種管理模式，到底是需要什么東西？請在座的開發商可以一塊來探討。
    北京星城置業集團董事 章懷文：
    我們的公司是一個中型的，我們的項目是15萬并米，是由外資和中方合作的，是靠自有資金把這個項目和銀行貸款把這個項目做起來，在中國因為融資渠道只有兩種，在中國銀行放款的條件非常約束，目前我們這里的發展商很多尤其是有商業這一塊，因為要蓋了商業為了賺最高的利潤，因為商業可以賣很高的價格，可是唯一的融資渠道就是賣，操作方都是代理，我們本身不用找代理，如果走這個模式不是保證長期的成功，只是短期的融資方式，那是絕對有風險的，希望和國際商做的方式進行結合，外國的基金已經往中國這方面進來，也通過中國的公司去包裝，對我們這一類型的發展商是一個好事。
    北京天鴻寶業地產財務總監 邢寶華：
    我們對基金比較看好的想法，通過在深圳做的住宅和公寓項目之后，前也吸引了很多的基金還有海外的房地產公司能夠借著中國發展的機會進入中國，我們是懷著一個開放性的態度和心態，加入了WTO之后中國的房地產至今還沒有和海外進行鏈接，這其實是一個最大的基礎，基金所提出的財務透明度，團隊的規范化操作，作為國內的房地產企業其實也是力求追求的，無論有沒有海外基金的要求，作為國內的房地產企業，從愚昧走向規范，從暴富走向抵制冷靜的過程，這其實是一個比較好的機會，對于我們天鴻在深圳的投資，前一階段我們和英國的公司也在接觸，在英國現存的投資模式聯合組成一個團隊，也了解中國整個工商政策和財稅制度是否允許。
    摩根大通中國房地產投資主管 向左：
    國外基金強調透明度，就是財務的透明度還有公司治理的透明度，至于這些到中國投資大的基金來說的話，對于它的商譽非常看重，在選擇項目和合作伙伴的時候可能花的時間比你在最開始對項目本身的研究還多，因為從你的角度來看，你很清醒，知道在尋求外商的時候需要什么，我接觸的房地產開發公司自己是想接軌，但是不知道到底需要什么東西，關鍵資金用來做什么，這個可能需要進一步的明確，這樣接軌的話可能就更容易一點。
    新加坡太平星集團 翁嘉鴻：
    我覺得開發商很多，有一些開發商一開始是很小的開發商，但是發起人很有遠見，一定想得很長遠，我覺得資產證券化，融資參與很重要，我們的基金在德國、中東、美國，德國人工作是很嚴謹的，如果來到中國一家公司說和你們合作基金投我們錢，基金一進來開會就會講哪一位是負責資產管理的，哪一位是負責監督的，都是同一個人的話他們會擔心，因為要看到的是這家公司分工很明確，每一個部門都是不同人在做，因為起到一個互相監督的機制，整個企業要有完善的管理制度。現在我們認識中東、德國、美國熟悉了我們以后，知道我們這個團隊影響深入的調查和溝通，前面很困難甚至于要半年到兩年才會相信，但是一相信以后資金量源源不斷的進來，比如我們大股東相信我們這個團隊以后知道我們透明度很高，信任度就很強。
    摩根大通中國房地產投資主管 向左：
    你們是怎么樣考慮，根據2003、2004年中國房地產現狀報告，對于香港前五大上市公司做了一個比較，就把香港的上市公司和中國國內的房地產公司做了一個比較，目前香港上市公司的負債比是30％到40％左右，那么對于國內的房地產企業絕大部分占75％以上，有的是90％，或者根本沒有自己的自有資金，自有資金統計的數字是13.3％，你們對這個自有資金是怎么樣考慮的？如果房地產整個行業有市場需求，銀行業支持貸款，自有資金少的話問題不大，一旦有宏觀調控，房地產開發是有周期性的，在這種情況下要考慮持續的發展就會遇到很大的問題，在座的諸位對這個問題是怎么考慮的？
    武漢百步亭集團副總裁 劉宜蓉：
    非常感謝有這次機會參加今天的會議，有一個互相交流和學習的機會，武漢是一個九省通衢，非常美麗的城市，我們武漢百步亭花園經過了八年的建設目前已經開發了160多萬方平方米，有了8萬多的居住社區，按照武漢市整體的規劃有三大居住社區，我們武漢百步亭是位于三大居住新區當中漢口新區的一個，是作為武漢城市規劃中納入法定普及的市政副中心，整個占地7平方公里，完成以后將入住30萬人口，這個項目完全由我們獨家承擔，我們所剩下的工作任務還需要用十年乃至15年的時間才能建成，建成以后是一個復合型的地產，因為除了以居住為主以外，還有商業各種基礎設施，文化、教育、衛生等等，所以我們公司從整理發展規劃來說，我們是一個純民營的企業，八年來我們從小到大一步一個腳印，到目前我們每一年的開發速度是六到八十萬平方米，我們整體對它的定位是立足百步亭居住新城，做足百步亭居住新城，這個意義在于，就是按照武漢市城市規劃百步亭規劃新城由我們獨立開發，形成獨立開發管理服務四位于一體的，并且行政區域都屬于房地產開發企業來全面進行管理服務，這樣一個新的模式是全國唯一的一個，得到了＊＊＊高度的認可，我們所建的不僅是一個房地產項目，更重要的是要打造一個溫馨、和諧的人文環境，所以我們這個項目也是在2003年的時候是中國首屆人居范例獎的項目，我們在提供住宅的同時，提供業主一個社區保障，我們有意參與學習和交流，希望有國際資本介入，希望這個項目在建設的過程中不僅在資本運營商能夠和國際接軌，更重要的是希望學習國際一些先進的包括高度文明的一些思想理念，能夠注入到我們百步亭居住新城今后的管理之中，為我們真正的百步亭人創造更加溫馨和諧的居住環境，作為我們現在整個30萬人口入住七平方公里，總建筑面積是八百四十萬平方，我們面臨還有六百多萬建筑面積將在十幾年的開發中逐步實施對于我們來說壓力和挑戰都是很大的。
    對于我們來說過去開發量很小，我們的自有資金足以應付，對于目前來說政府把居住新城交給我們民營企業來運作，讓我們來打造一個新城，是對我們的一種信任，正是由于八年的工作得到了市場的認可，是我們的誠信獲得了這樣非常具有發展的項目，所以我們認為我們今后的發展中不能僅僅停留于過去的小打小鬧，而是應該把居住新城的建設發展的速度根據市場的需要盡快的把它實施完成，這個項目不受宏觀調控的限制，是屬于國家支持和鼓勵的服務項目，所以政府在目前整個土地實行招拍掛的前提之下，把這么大一片土地不通過招拍掛的形式定向了交給了我們公司，我們擁有了這么大的土地資源，不能夠慢慢的來而要根據市場的需要盡快推進，那么光靠銀行是不行的，光靠自有資金更是不行的，所以必須借助于國際資本，自有資金在大的開發面前如果用于前期也是不夠的，而銀行的資金主要是用于在建工程以后的，對于前期來說是非常困難的，對于我們開發商所需要的是在前端有一個合作，自有資金如果僅僅只有10％多的話，目前像這樣的項目政府也不可能給，企業也承擔不了的，所以對我們公司來說，我的自有資金是要比這個高幾倍，但是最后大規模的項目來說我還是感覺到非常困難的。
    上海紫寶地產總經理 夏鋒：
    剛才向總問了兩個問題比較敏感，企業上市把目前的利潤和目前的空間與別人分享，但是所帶來的它的一種品牌，所帶來的一些無形的價值包括企業今后的可持續性發展都是無窮的。我們是一家純粹的房地產企業，我們企業在房地產的定位方面比較明顯，我們的自有資金可以說有一個優勢，我們是一個綜合性的企業，自有資金可以進行調整，根據我們企業發展的重點可能在80年代到90年代末期我們的主業還是建筑業，但是隨著房地產浪潮的推進，很多房地產企業變小了，或者變沒了，而很多小的企業變大了，變強了。
    揚子基金中國區副總裁 顧宏：
    對于投資開發型的基金來說總的來說是比較低的，整個比例在17％左右，一個房地產是屬地性很強的企業，一些淺規則包括操作上制約的東西也很多，這也限制了很多人參與前期的開發過程，其實投資商都有一樣的感受，一般國內真正擁有土地證的很少，很多就是拿了一個協議來談，像這種情況下一般來說很難認可，因為這個要在法律上認證的，基金一般在一線的城市，二線相對少，一個就是管理能力跟的上跟不上，第二個原因就是在一線城市顯性成本比較清晰，隱性成本比較低，這也是一個很大的制約因素，我們在操作的過程中我們也談了很多的項目，首先基金的專注點不一樣，所以找基金的時候一定要和基金相匹配的，直接叫基金參與開發不是不可能，但是難度比較高，如果收益情況不錯的話有將來做上市打算的，可能有IPO的基金會參與。第一階段是開發商的階段，第二階段是開發和金融市場結合的階段，第三階段就是一個金融機構投資房地產的階段，這是一個成熟的階段。
    搜房控股副總裁、中國指數研究院常務副院長 黃瑜：
    渠道還是多樣的，機會還是很多的，只不過是不要怕，但也不要貪，肯定能成，最后一個問題留給凱迪的張總提一個問題。
    凱迪置業 張總：
    非常感謝黃院長給我們國內的開發商和海外投資基金面談的機會，我代表上海本土的開發商非常感謝海外投資，機構對上海房地產市場的熱情，雖然目前融資面非常狹小大的公司還是活得不錯，但是我們更希望有一個長期更長遠的發展，是不是我們的方式能夠靈活一點。
    摩根大通中國房地產投資主管 向左：
    我同意不要怕也不要貪，這個是一致的，對于剛才所說的統一開發，對于土地這方面國外投資者特別是摩根大通是非常謹慎的，即使土地是黃金地段也有非常好的潛力，是非常看好的，它對國內的拆遷是沒有興趣的，可以把國內很多關系搞定，但是不能把關系搞定而得到的一些價值反應在將來要和外商合作的方面去，要從比較實在的角度去看這個問題，要用比較平靜的心態處理這個問題，你們誠心要和國外對接的話，它圖你在國內的關系，實施執行的能力，你圖他的品牌，資金，這樣有比較良好心態的話其結果就是讓利，那么就有合作的機會。
    凱迪置業 張總：
    我們國內對拆遷的土地也是不以考慮的，而且我們也不貪，我們認為在特定的項目里面應該來講都還是做得過來。
    摩根大通中國房地產投資主管 向左：
    我認為多元化的融資是必然的趨勢。
    搜房控股副總裁、中國指數研究院常務副院長 黃瑜：
    通過今天投資和融資雙方敞開心扉的對話雙方加強了了解，我們也真誠的希望通過我們這種平臺，通過我們這種對話能夠對于整個國際資本對接中國地產有更實質的幫助，謝謝大家。
    非常感謝各位嘉賓，下面我們進行今天下午的最后一場對話，有請主持人雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁陳國敏先生，愛家家居董事長王蓓女士，科寶公司總經理蔡明先生，元洲裝飾董事長李泰巖，聚通裝飾董事長徐國儉，圣象地板副總裁郭輝，安信地板董事長盧偉光，歐典地板總裁閆培金，柯諾中國區總經理彭鴻斌，宏耐地板總裁李衛。
    雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁 陳國敏：
    全球最大市值的企業是哪個領域？就是流通領域，流通領域最重要的是技術和網絡，今天首先聽各位講講，首先我們是怎么關注我們核心競爭力的？
    宏耐地板總裁 李衛：
    謝謝搜房網給我們這個機會我是來自宏耐地板的李衛，技術方面對于我們生產領域和流通領域的企業來說，這是我們生命的關鍵，也是我們競爭的法寶，現在對于地板來說主要是兩點，首先有一點就是要關注消費者的需求，能夠創造一些更新的消費，從這個方面得到一些啟發，通過創新使消費者的需求增加。第二在品牌的創新上也很關鍵，消費者要購買這個產品使心理感覺都得到提升，在這兩方面是企業重點關注的，對于我們來說這幾年一直在做的一項工作就是新產品的開發，每年都會推出一些新產品，主要基于實木地板材料的短缺和強化地板逐漸走向中低消費，我們作為生產企業和流通領域來說利潤空間越來越小，所以我們就研發了一個基于這兩類強化地板和實木地板優點的新產品投放市場，經過投放市場以后應該說受到非常大的歡迎，在這一點上來說作為創新的角度來說是我們企業的嶄新的摸索，也是我們一直在關注的。
    圣象地板副總裁 郭輝：
    首先感謝搜房網給我們今天這樣的機會，剛剛談到企業的核心競爭力，每個企業可能在核心競爭力方面會有所不同，但是從我們圣象的角度來看我們核心競爭力主要集中在三個方面，第一個方面就是品牌，圣象在中國已經有十個年頭了，在十年之中我們一直堅持走品牌之路，當然品牌是一個表象，背后有很多的支撐，比如誠信、產品穩定、售后服務等等。有幸的是圣象這個品牌在中國被廣大的消費者所鐘愛，也使我們這個品牌不斷的提升，第二點就是我們的產品，產品的穩定是能夠保證長久不衰的長久理念，因為我們所經營的是一個耐用消費品，在當今的大部分中國家庭中能夠裝房子的只有一兩次，所以這樣的產品怎么樣讓消費者更安心，更穩定，所以產品質量是很關鍵的，所以這些年我們一直保持著讓我們產品更安全，更環保，讓消費者更滿意。第三點就是我們的網絡，圣象走了十年在中國建了一個相對我們這個行業來講比較大的網絡，現在我們有1600個專賣店服務于全國，我們有幸連續七年這個行業中連續取得第一，這也是我們堅持的核心競爭力。